Mês: outubro 2025

Quando o consumidor adquire um imóvel na planta, é comum que a negociação envolva construtora, incorporadora e corretor de imóveis. Mas afinal, se a obra atrasa ou não é entregue, o corretor também pode ser responsabilizado?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou essa questão e fixou um importante entendimento no Tema Repetitivo 1.173.

O que decidiu o STJ

O corretor de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável pelos danos causados ao consumidor em razão do descumprimento de obrigações pela construtora ou incorporadora.

A função do corretor é intermediar o negócio, aproximando as partes e auxiliando na concretização da compra e venda. Uma vez celebrado o contrato, sua obrigação se encerra, não havendo responsabilidade pela execução da obra ou pela entrega do imóvel.

Mas há exceções

O STJ reconheceu que o corretor pode responder pelos prejuízos causados ao comprador em situações específicas, quando houver:

1️⃣ Envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção;

2️⃣ Vínculo econômico com a construtora ou incorporadora;

3️⃣ Confusão ou desvio patrimonial em benefício próprio.

Nessas hipóteses, o corretor deixa de ser mero intermediário e passa a integrar a cadeia de fornecimento, podendo ser responsabilizado nos termos do Código de Defesa do Consumidor.

E a construtora?

A construtora e a incorporadora continuam sendo as principais responsáveis pelos vícios, atrasos e descumprimentos contratuais.

São elas que devem reparar o consumidor e devolver valores pagos (inclusive comissão de corretagem e taxa SATI), quando a entrega do imóvel não ocorre como previsto.

Fundamentação jurídica

A decisão baseia-se em uma interpretação conjunta do Código Civil (arts. 722 a 725), do Código de Defesa do Consumidor (art. 7º, parágrafo único) e da Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias.

A tese fixada pelo STJ foi a seguinte:

“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor. “

Vale lembrar que a decisão do STJ não exclui a responsabilidade do corretor de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da sua incumbência. Esta é uma responsabilidade prevista em lei (art. 723, parágrafo único, do Código Civil) à qual o profissional deve sempre estar atento.

Quando se fala em herança e divisão de bens, muitas dúvidas surgem: é melhor fazer um testamento? Posso doar em vida para meus filhos? O que acontece se não houver nenhuma dessas medidas? Esses temas fazem parte do dia a dia de muitas famílias e merecem atenção, pois envolvem escolhas que afetam não apenas o patrimônio, mas também a harmonia familiar.

Testamento: a vontade que vale após a morte

O testamento é um documento no qual a pessoa registra como deseja que seus bens sejam divididos depois da sua morte.

Exemplo prático: imagine que Dona Maria, viúva, tenha dois filhos. Ela deseja que um imóvel da família fique com apenas um deles, porque o outro já recebeu apoio financeiro em vida para abrir uma empresa. Pelo testamento, Dona Maria pode organizar essa distribuição.

O testamento é uma forma de planejar o futuro e deixar claro o que se deseja, evitando discussões entre familiares.

O Dr. Denis Donoso ressalva, contudo, que não há liberdade plena para se fazer um testamento. “Há algumas restrições, sendo que a mais importante é a necessidade de respeitar a parte mínima que obrigatoriamente cabe aos demais herdeiros (a chamada legítima)”, afirma.

Doação em vida: antecipando a herança

A doação em vida acontece quando alguém transfere determinado bem para outra pessoa enquanto ainda está vivo.

Exemplo prático: o senhor João decide doar para sua filha o apartamento onde ela já mora, formalizando a transferência ainda em vida. Assim, evita que esse imóvel entre no inventário quando ele falecer.

Apesar de parecer uma solução simples, é importante lembrar que a lei garante que os herdeiros tenham direito a uma parte do patrimônio. Ou seja, não é possível doar tudo sem respeitar essa regra. Além disso, muitas vezes as doações feitas em vida precisam ser “compensadas” na hora do inventário, para que nenhum herdeiro seja prejudicado.

Por isso, o Dr. Denis Donoso lembra a importância de consultar um advogado sempre que esta for a estratégia escolhida. “Só ele saberá dizer os melhores caminhos e limites em cada caso”, afirma.

Inventário: quando não houve planejamento prévio

O inventário é o processo judicial ou extrajudicial utilizado para organizar a partilha dos bens de quem faleceu.

Exemplo prático: se dona Clara falece deixando três filhos e uma casa, mas não deixou testamento nem fez doações em vida, os herdeiros precisarão abrir um inventário para dividir o imóvel. Esse procedimento é obrigatório para que os bens passem legalmente para o nome dos herdeiros.

O inventário pode ser feito em cartório, quando todos estão de acordo e não há menores envolvidos, ou pela via judicial, se houver discordâncias ou questões mais complexas.

Conclusão: cada escolha tem suas consequências

• O testamento permite organizar a sucessão e evitar conflitos, mas só produz efeitos após a morte.
• A doação em vida antecipa a transferência de bens, mas precisa respeitar os direitos dos herdeiros.
• O inventário é inevitável quando não houve medidas prévias ou quando restarem bens a partilhar.

Essas três formas de lidar com a sucessão patrimonial mostram que planejar é sempre melhor do que deixar tudo para depois. Entender as diferenças ajuda a tomar decisões conscientes, que preservam tanto o patrimônio quanto a tranquilidade da família.