Os caminhos da lei para reduzir a multa e aumentar a devolução ao comprador

A compra de imóveis em regime de multipropriedade (cotas em resorts, hotéis e empreendimentos turísticos) se popularizou nos últimos anos. Junto com isso, cresceram também os casos de consumidores que assinam o contrato no impulso e depois percebem que o negócio não era bem como parecia. Ao tentar “desfazer” o negócio, são informados de que devem pagar uma multa pesada.

A boa notícia é que, em muitos casos, o Poder Judiciário tem entendido que as multas cobradas dos consumidores são abusivas. Por isso, podem ser reduzidas e, a depender da situação, até mesmo afastadas por completo.

O que costuma levar ao arrependimento?

Os motivos mais comuns são:

* compra feita como “investimento”, mas sem o retorno prometido;

* dificuldade para usar o imóvel nas datas desejadas (alta temporada e regras de reserva);

* descoberta de taxas e custos não esclarecidos no momento da venda;

* comprometimento financeiro incompatível com o orçamento.

Qual caminho o consumidor deve seguir?

Uma boa alternativa é negociar diretamente com a empresa vendedora da cota e tentar um acordo. Mas, como lembra o advogado Denis Donoso, nem sempre as incorporadoras estão dispostas a negociar, porque, segundo elas, aplica-se a Lei do Distrato ao contrato, o que autorizaria a cobrança das multas elevadas. Nestes casos, o jeito é contratar um advogado especializado em contratos imobiliários.

O fato, porém, é que neste tipo de contrato normalmente se aplica o Código de Defesa do Consumidor.

Isso faz diferença porque o CDC:

* reforça o dever de informação ao consumidor (o que frequentemente não é respeitado pelas incorporadoras);

* permite o controle de cláusulas abusivas;

* pode reduzir penalidades excessivas;

Três situações comuns na Justiça

Na prática, os casos costumam seguir três caminhos:

(a) Arrependimento em 7 dias

Se a contratação ocorreu fora do estabelecimento comercial (como em estandes turísticos), pode valer o art. 49 do CDC, com devolução integral dos valores pagos.

(b) Falha da incorporadora

Se houver prova de venda agressiva, omissão de taxas, propaganda enganosa ou pressão no momento da assinatura, é possível obter restituição de uma boa parte do valor investido ou até mesmo da totalidade deles.

(c) Desistência simples

Mesmo quando o consumidor desiste por motivos pessoais, sem “erro da empresa”, muitos julgados têm reduzido multas consideradas abusivas, evitando retenções desproporcionais.

Em qualquer caso, as provas que o consumidor tem em mãos fazem diferença. Mensagens com corretores, anúncios, prints, e-mails, comprovantes de pagamento e documentos do empreendimento costumam ser decisivos para demonstrar as situações acima.

Conclusão

A multipropriedade é um modelo legítimo, mas a desistência do comprador não pode ser tratada como “perda total”. Em muitos casos, o Código de Defesa do Consumidor tem sido aplicado para equilibrar a relação e reduzir prejuízos, especialmente quando a venda ocorre em ambiente turístico e com forte apelo emocional.