Quando o consumidor adquire um imóvel na planta, é comum que a negociação envolva construtora, incorporadora e corretor de imóveis. Mas afinal, se a obra atrasa ou não é entregue, o corretor também pode ser responsabilizado?
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) analisou essa questão e fixou um importante entendimento no Tema Repetitivo 1.173.
O que decidiu o STJ
O corretor de imóveis, seja pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável pelos danos causados ao consumidor em razão do descumprimento de obrigações pela construtora ou incorporadora.
A função do corretor é intermediar o negócio, aproximando as partes e auxiliando na concretização da compra e venda. Uma vez celebrado o contrato, sua obrigação se encerra, não havendo responsabilidade pela execução da obra ou pela entrega do imóvel.
Mas há exceções
O STJ reconheceu que o corretor pode responder pelos prejuízos causados ao comprador em situações específicas, quando houver:
1️⃣ Envolvimento direto nas atividades de incorporação ou construção;
2️⃣ Vínculo econômico com a construtora ou incorporadora;
3️⃣ Confusão ou desvio patrimonial em benefício próprio.
Nessas hipóteses, o corretor deixa de ser mero intermediário e passa a integrar a cadeia de fornecimento, podendo ser responsabilizado nos termos do Código de Defesa do Consumidor.
E a construtora?
A construtora e a incorporadora continuam sendo as principais responsáveis pelos vícios, atrasos e descumprimentos contratuais.
São elas que devem reparar o consumidor e devolver valores pagos (inclusive comissão de corretagem e taxa SATI), quando a entrega do imóvel não ocorre como previsto.
Fundamentação jurídica
A decisão baseia-se em uma interpretação conjunta do Código Civil (arts. 722 a 725), do Código de Defesa do Consumidor (art. 7º, parágrafo único) e da Lei 4.591/1964, que regula as incorporações imobiliárias.
A tese fixada pelo STJ foi a seguinte:
“O corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, normalmente, responsável por danos causados ao consumidor, em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda, salvo se demonstrado: (i) envolvimento do corretor nas atividades de incorporação e construção; (ii) que o corretor integra o mesmo grupo econômico da incorporadora ou construtora; ou (iii) haver confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor. “
Vale lembrar que a decisão do STJ não exclui a responsabilidade do corretor de prestar ao cliente todos os esclarecimentos acerca da segurança ou do risco do negócio, das alterações de valores e de outros fatores que possam influir nos resultados da sua incumbência. Esta é uma responsabilidade prevista em lei (art. 723, parágrafo único, do Código Civil) à qual o profissional deve sempre estar atento.